Das Remanenz-Dilemma: Warum ältere Haushalte nicht verkleinern können

Die öffentliche Debatte über Wohnungsknappheit in deutschen Ballungsräumen verengt sich regelmäßig auf den Neubau. Doch während Genehmigungszahlen sinken und Baukosten hoch bleiben, verharrt der bestehende Wohnungsbestand in einer strukturellen Erstarrung. Verantwortlich dafür ist das sogenannte Remanenz-Dilemma: Haushalte verbleiben in ihren angestammten Wohnungen, selbst wenn Kinder längst ausgezogen sind, Partner versterben und viele Quadratmeter ungenutzt bleiben.

Was von außen bisweilen als unsolidarischer Flächenkonsum kritisiert wird, erweist sich bei genauerer Betrachtung als zwingende ökonomische Logik. Wer heute in einer Großstadt eine geräumige Altbauwohnung mit einem zwanzig Jahre alten Mietvertrag gegen eine halb so große, moderne Einheit tauschen möchte, zahlt am Ende monatlich oft mehr Miete als zuvor. Das Mietrecht und die Preisschere zwischen Bestands- und Neumieten setzen Fehlanreize, die den Markt blockieren.

1. Die demografische Asymmetrie der Wohnflächen

Die Verteilung des Wohnraums in Deutschland weist eine erhebliche Schieflage zwischen den Generationen auf. Nach den Erhebungen des Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes stehen älteren Alleinlebenden ab 65 Jahren im Bundesdurchschnitt 83,0 Quadratmeter Wohnfläche pro Person zur Verfügung. Bei Alleinlebenden im Alter von 45 bis 64 Jahren liegt dieser Wert bei 69,9 Quadratmetern.

In selbstnutzenden Eigentümerhaushalten, deren Haupteinkommensperson mindestens 65 Jahre alt ist, beläuft sich die Wohnfläche auf durchschnittlich 78,1 Quadratmeter je Person. Das entspricht einem Vorsprung von 28,0 Prozent gegenüber Eigentümerhaushalten der 45- bis 64-Jährigen, die im Schnitt 61,0 Quadratmeter bewohnen. Bei Mietern derselben Altersgruppe liegt der Pro-Kopf-Wohnraum bei 58,3 Quadratmetern, verglichen mit 42,7 Quadratmetern bei den 25- bis 44-Jährigen.

Die Zensus-Daten belegen den Kontrast zu Familien mit Kindern. Bei Haushalten mit mindestens vier Personen sinkt die verfügbare Fläche auf durchschnittlich 29,9 Quadratmeter pro Kopf. In Ballungsräumen reduziert sich dieser Wert bei kinderreichen Mieterhaushalten im unteren Einkommenssegment auf bis zu 16,5 Quadratmeter.

Diese Diskrepanz beruht auf einer Verweildauer von mehreren Jahrzehnten: Rund 60,0 Prozent aller Bürger ab 65 Jahren leben seit über 20 Jahren in derselben Wohnung. Bei selbstnutzenden Eigentümern liegt dieser Anteil bei 78,0 Prozent, bei Mietern bei 43,0 Prozent. Laut Destatis bewohnen 27,0 Prozent der alleinlebenden Senioren Wohnungen mit einer Fläche von 100 Quadratmetern oder mehr. Von den bundesweit 13 Millionen Einfamilienhäusern werden rund 60 Prozent von nur einer oder zwei Personen genutzt. Wie der demografische Wandel die Zukunft unserer Kommunen prägt, zeigt sich hier auf der Ebene einzelner Straßenzüge.

Seit 1990 stieg der Pro-Kopf-Wohnflächenkonsum in Deutschland von 34,8 auf über 47,5 Quadratmeter an. Dieser Zuwachs spiegelt keinen Luxuskonsum wider, sondern ist das rechnerische Resultat kleiner werdender Haushaltsgrößen bei gleichzeitig unverändertem Gebäudebestand. Wie Daten aus der amtlichen Statistik verdeutlichen, verändern die Zahlen zum Alleinleben im Alter das Fundament des Mietmarktes dauerhaft.

2. Der ökonomische Mechanismus: Warum Verkleinern teurer ist

Die Entscheidung älterer Menschen, in zu großen Wohnungen zu bleiben, folgt einer rationalen Kosten-Nutzen-Rechnung. Der sogenannte Lock-in-Effekt beschreibt den Zustand, in dem ein Wechsel in eine kleinere Wohnung mit höheren monatlichen Ausgaben verbunden ist.

Analysen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln) und des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) dokumentieren die Schere zwischen Altverträgen und Marktangeboten. Haushalte mit Mietverträgen, die seit 15 bis 20 Jahren bestehen, zahlen in deutschen Großstädten vielfach Nettokaltmieten zwischen 6,50 Euro und 8,50 Euro pro Quadratmeter. Die inserierten Wiedervermietungsmieten liegen in den sieben größten Metropolen im Mittel zwischen 14,00 Euro und 21,50 Euro pro Quadratmeter. In Spitzenlagen werden bei Neubauten über 25,00 Euro aufgerufen. Die Preisdifferenz zwischen bestehenden Altverträgen und Neuanmietungen erreicht 60 bis über 100 Prozent.

Eine Modellrechnung für einen Ruhestandshaushalt im städtischen Bestand verdeutlicht das Paradoxon: Ein Paar bewohnt eine 100-Quadratmeter-Wohnung mit einem 20 Jahre alten Mietvertrag und prüft den Umzug in eine moderne 55-Quadratmeter-Wohnung im selben Quartier.

Trotz eines Verzichts auf 45 Prozent der bisherigen Wohnfläche steigt die Kaltmiete um 157,50 Euro monatlich. Zwar sinken die Heiz- und Betriebskosten durch moderne Energiestandards um 155,00 Euro, doch dieser Spareffekt wird durch die höhere Quadratmetermiete vollständig aufgezehrt. Die monatliche Warmmiete stagniert. Rechnet man die einmaligen Umzugsausgaben in Höhe von 6.500 Euro für Fachspedition, Renovierung und Möbelanpassungen ein, amortisiert sich der Wohnungswechsel für die Senioren finanziell zu keinem Zeitpunkt.

Bei selbstnutzenden Wohneigentümern wirken staatlich vorgegebene Nebenkosten als Verkaufsbremse. Beim Tausch eines Einfamilienhauses gegen eine seniorengerechte Eigentumswohnung fallen erhebliche Reibungsverluste an:

Selbst in Bayern mit einem niedrigeren Grunderwerbsteuersatz von 3,5 Prozent verbleiben Nebenkosten von 51.415 Euro. Diese Summe stellt einen irreversiblen Vermögensverlust dar, der Eigentümer im Alter an ihre Immobilie bindet.

3. Zustand des Bestands: Die Barrierefreiheits-Lücke

Selbst wenn Haushalte bereit sind, finanzielle Nachteile in Kauf zu nehmen, fehlt das passende Angebot an barrierefreien Wohnungen. Von den bundesweit 43,4 Millionen Wohnungen im Gesamtwohnungsbestand ist nur ein Bruchteil für mobilitätseingeschränkte Menschen nutzbar.

Die Norm DIN 18040-2 unterscheidet zwischen barrierefrei nutzbaren Wohnungen und uneingeschränkt mit dem Rollstuhl nutzbaren Einheiten. Zu den Kriterien gehören stufenlose Zugänge, Türbreiten von mindestens 90 Zentimetern, Bewegungsflächen von 120 mal 120 Zentimetern sowie bodengleiche Duschplätze.

Nach Schätzungen von Fachverbänden und dem BBSR erfüllen lediglich 1,5 Prozent der Wohnungen (rund 650.000 Einheiten) diese Standards vollständig. Weitere 5,5 Prozent gelten als barrierearm. Rund 93 Prozent des deutschen Wohnungsbestands weisen Barrieren auf: Schwellen, enge Badezimmertüren oder Treppenhäuser ohne Aufzug. Laut Mikrozensus verfügen 81,0 Prozent der Haushalte mit Bewohnern ab 65 Jahren über keinen stufenlosen Wohnungszugang. Warum dies Barrierefreiheit längst zu einem zentralen Thema für den gesamten Markt macht, liegt an den nackten Zahlen.

Bis zum Jahr 2035 erreichen alle Jahrgänge der Babyboomer das gesetzliche Renteneintrittsalter. Wie sich der Renteneintritt auf die Erwerbsbeteiligung bis 67 auswirkt, ist bereits Gegenstand intensiver Debatten. Auf dem Wohnungsmarkt droht parallel dazu eine Versorgungslücke von 2,5 bis 3,0 Millionen seniorengerechten Einheiten. Die Förderprogramme des Bundes reichen nicht aus, um diese Lücke im Bestand zu schließen.

4. Warum bisherige Lösungsansätze scheitern

Kommunale Verwaltungen haben versucht, den erstarrten Markt über freiwillige Wohnungstauschbörsen in Bewegung zu bringen. Die Praxis zeigt jedoch eine erhebliche Diskrepanz zwischen politischem Anspruch und messbarem Ergebnis.

In Berlin betreiben die landeseigenen Wohnungsgesellschaften ein gemeinsames Portal. Wer dort mit einem anderen Mieter tauscht, darf die bisherige Nettokaltmiete pro Quadratmeter in die neue Wohnung mitnehmen. Eine Auswertung des GdW Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen für das Wohnungstauschportal der sechs landeseigenen Berliner Wohnungsbaugesellschaften legt die tatsächliche Bilanz offen:

Das Scheitern hat systemische Ursachen. Ökonomen bezeichnen das Kernproblem als doppelte Koinzidenz der Wünsche: Ein Tausch kommt nur zustande, wenn Partei A exakt die Zimmeraufteilung, Lage und das Stockwerk von Partei B sucht und Partei B im Gegenzug mit der Wohnung von Partei A übereinstimmt.

Rechtliche Schranken verstärken die Blockade. Handelt es sich um eine belegungsgebundene Sozialwohnung nach dem Wohnraumförderungsgesetz, erfordert der Einzug einen Wohnberechtigungsschein (WBS). Ältere Mieter genießen in ihrer 4-Zimmer-Sozialwohnung zwar Bestandsschutz, erhalten bei einem Auszug wegen verringerter Haushaltsgröße jedoch keinen neuen WBS für große Wohnungen mehr. Gleichzeitig scheitert der Tausch häufig daran, dass jüngere Familien die geltenden Einkommensgrenzen knapp überschreiten.

Auf dem freien Wohnungsmarkt steht § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) in Verbindung mit der Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 Grundgesetz) einem Zwangstausch entgegen. Vermieter können ihre Vertragspartner frei wählen. Endet ein Mietvertrag durch Kündigung, greift die Wiedervermietungsmiete nach § 556d BGB. Private und institutionelle Eigentümer haben kein wirtschaftliches Interesse daran, Altverträge von 7,50 Euro pro Quadratmeter fortzuführen, wenn dieselbe Wohnung am Markt für 15,00 Euro oder mehr vermietet werden kann.

Hinzu kommen soziale Bindungen: Das vertraute Quartier, gewachsene Nachbarschaften, fußläufig erreichbare Hausärzte und Apotheken wiegen im Alter schwer. Der verhaltensökonomische Besitztumseffekt führt dazu, dass der Umzug in kleinere Räume subjektiv als sozialer Abstieg und Verlust von Autonomie wahrgenommen wird.

5. Politische Reformvorschläge in der Debatte

Um die Blockade aufzulösen, liegen verschiedene Gesetzesinitiativen vor, die jedoch zwischen Mieter- und Eigentümerinteressen umstritten sind.

Der Deutsche Mieterbund fordert ein gesetzliches Recht auf Wohnungstausch nach österreichischem Vorbild. Das Konzept sieht einen zivilrechtlichen Kontrahierungszwang im BGB vor: Vermieter sollten verpflichtet werden, dem Eintritt eines neuen Vertragspartners in den bestehenden Mietvertrag zuzustimmen, sofern keine berechtigten Zweifel an der Bonität bestehen. Die günstigen Konditionen des Altvertrags blieben dabei erhalten.

Eigentümerverbände wie Haus & Grund und der GdW lehnen dies mit Verweis auf die verfassungsrechtlich geschützte Eigentumsfreiheit (Art. 14 GG) ab. Ein erzwungener Mietvertragstausch würde Marktverzerrungen zementieren. Vermieter erhielten nicht die Einnahmen, die zur Finanzierung energetischer Gebäudesanierungen erforderlich sind. Wie sehr explodierende Kosten die kommunale Daseinsvorsorge belasten, zeigt sich in den angespannten Haushalten der Städte.

Beim Wohneigentum diskutieren Ökonomen gezielte Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer. Wer sein Einfamilienhaus verkauft und in eine kleinere, barrierefreie Wohnung zieht, sollte für den Neukauf einen Steuerfreibetrag von 250.000 bis 500.000 Euro erhalten. Die Umsetzung scheitert bislang an der föderalen Finanzverfassung: Die Grunderwerbsteuer ist nach Art. 106 Abs. 2 GG eine reine Ländersteuer. Die Landesfinanzministerien sperren sich gegen Ausnahmen, da die Einnahmen zu den wichtigsten Säulen der Landeshaushalte zählen.

Die Befunde des Zensus 2022 zeigen die geografische Spaltung: Bundesweit stehen 1,9 Millionen Wohnungen leer (4,3 Prozent). In den Ballungsräumen herrscht Vollvermietung, während in strukturschwachen Regionen Ostdeutschlands Wohnungen leer stehen, dort jedoch Arbeitsplätze und medizinische Infrastruktur fehlen. Weitere Kennzahlen zur Bautätigkeit und Alterung sind in unserer Datenübersicht zur Demografie aufbereitet.

Solange ein Umzug in eine kleinere Wohnung mit höheren Quadratmeterpreisen, steuerlichen Reibungsverlusten und einem Mangel an schwellenfreien Wohnungen einhergeht, bleibt das Remanenz-Dilemma ungelöst. Es ist das Resultat eines Systems, das den Bestand schützt, aber den Wechsel bestraft.

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